万先生问：我在购买商品房时，已一次性交付全部的购房款半年多，但是开发商以种种借口一直没有与我签订正式购房合同，开发商这样做是否违法？我是否可以要求开发商退回我所交的房款？并要求开发商承担利息的损失？

    江西洪城律师事务所秦贵明、辛丽：对于万先生咨询的问题，首先要弄清来所说的“正式的购房合同”的具体涵义。如果万先生认为的“正式购房合同”系指2000年由国家建设部及国家工商行政管理局编制、修订的商品房买卖合同示范文本，那么，万先生对“正式购房合同”的理解就出现了偏差。因为该示范文本并不是法律上所说的惟一“正式合同”。示范文本是建设部及国家工商行政管理局为保障广大购房者的合法利益、规范和加强房地产市场管理而组织人员编订的供商品房买、卖双方在签约时使用的合同文本，它只是买、卖双方的权利和义务具体规定的载体。正式合同是相对“认购书”、“确认书”等预约合同而言的，买、卖双方只需要就所购房屋达成内容符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的重要条款，并以文字记载下来，签下了双方名字或盖上有效印章，双方的正式买卖合同即告成立。

    用示范合同文本来订约，虽说不是惟一的正式买卖合同表现形式，但是订约时应尽量用示范合同文本。因为，双方不用示范合同订约，商品房买卖管理机构不会对双方的买卖合同加以登记备案，进而影响买房者的产权证办理。

    通常开发商在取得商品房预售许可证前，是以认购书等形式收取订购者一定的定金，来确定自己的潜在客户，取得预售证后一般会及时用示范合同来和认购者或买方订立商品房预售合同。如果开发商已有预售证且和万先生有其他书面形式的买卖合同，那么，开发商的行为属合法却违规。违规是指没有用示范合同文本，在此情况下万先生有权要求开发商换用示范合同，排除开发商有其他违法行为或其他根本性违约行为，万先生不能向开发商要求退回已交购房款。

    如果开发商没有预售证，无论它是否和万先生订有买卖合同，其收取万先生购房款的行为不对。因为依规定，任何开发商都不得在取得预售证前进行销售活动，不得收取带有预定款性质的费用，更何况，开发商收取了万先生的全部房款。遇此情况，开发商不仅要退回万先生所交的全部购房款、承担相应赔偿责任还有可能会受到“商品房销售管理办公室”所规定的行政处罚。 (据《信息日报》)