案例

2000年4月，刘某与毛某达成了房屋买卖协议，刘某将其坐落于新建县南昌开关厂附近的一套104平方米的新房卖给毛某。协议签订后，毛某付4．8万元购房款给刘某，刘某同时将住房钥匙交毛某，毛某拿到钥匙后对住房进行了装修，并于2001年春节前搬进去居住至今。但房屋一直未办理过户手续。2003年新建县县城房价受红谷滩楼盘的拉动急剧上升到1600－1800元／平方米，刘某开始后悔，找到毛某林退款收回房屋，张某说当初签有协议并已付款装修居住，房屋买卖已经成立，刘某遂诉至法院。

分析

本案买房协议未生效，刘某有权收回房屋，但须退款给毛某，并支付房款的利息、装修和搬迁费用。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有转移或房屋现状变更手续。”

根据上述法律规定，房屋买卖是要式法律行为，必须经过房管部门登记才能生效，不仅要求买卖双方达到合意，还要求办理过户登记手续，否则房屋买卖不发生法律效力，房屋产权也不会发生转移。故只有双方当事人合意而没有到房管部门登记过户，就不发生转移房屋所有权的法律后果。既然卖房不生效，即使一方当事人已付清房款，并已装修搬进去居住至今，即房屋已交付使用，其买卖关系也不受法律保护，视为尚未生效的民事行为。