南昌市物业管理经过近两年的运行、完善、提高，已走上相对规范、快速发展的道路，制约物业管理发展深层次的矛盾正逐步得到解决。作为建设中的区域性中心城市，南昌已出现一大批设计新颖、设施齐全、环境优美的住宅小区，城市的美化吸引更多的物业管理企业和人才进入南昌。可以预见，2004年，南昌市物业管理市场仍将面临一个千载难逢的发展机遇：南昌市经济快速增长，房地产开发突飞猛进，新建商品房供应量激增，存量房上市交易异常活跃，市民改善住房条件和居住环境的愿望十分迫切。因此，南昌物业管理企业今年必将大有作为，呈现出强劲的态势。

　　市场需求扩大

　　南昌市房管局物业管理处处长邓长水分析说，南昌市新建商品房供应量的速增，必将推动物业管理市场的扩大。根据南昌市城市总体规划，南昌市每年需新增城市人口15万，加上各种因素，增加的住宅需求量每年将达180万－200万平方米。据统计，前两年新建的10万平方米以上的住宅小区即达40多个。这些新建项目的前期物业管理率已达90％以上。

　　同时，在2004年，南昌居民改善住房条件的愿望将趋于强烈。截至目前，南昌市已售公房达28万多套。据抽样调查，其中60％以上的居民有进一步改善居住环境和居住面积的愿望，南昌市政府出台的一系列优惠政策措施也将进一步刺激消费。居民改善居住环境和居住面积的迫切需求，将使物业管理市场有一种蓄发之势。

　　再则，高新、教育、服务业等作为城市发展的主要产业，日益受到政府重视，而这些全新概念产业的发展也将对物业管理提出更高的要求，以写字楼为经营场所、工作场所的各类高新企业和城市服务业的大力发展必将对物业管理产生较大的需求。

　　招收标选聘物管全面铺开

　　2004年起，新建的住宅项目和合同期满的物业项目，不宜由开发商直接委托或自行选择物业管理企业，应通过招投标方式选聘物业管理企业。通过引入竞争机制，形成物业管理公平竞争的市场化运作机制。

　　物业管理企业逐步要与开发商脱离，不仅是《物业管理条例》明确的发展方向，也是行业发展大势所趋。南昌市将积极协助江西省建设厅，设立评标委员会和评标专家库，逐步形成物业管理招投标有形市场。

　　物业管理分业经营

　　今后，南昌市在审批物业管理企业资质时，对房地产开发公司内设机构的物业管理部一律不受理或不审批资质等级，从经营上就取消它的合法性。政府部门采取的这一有力措施，将有效地推动物业管理分业经营。

　　房地产业已成为国民经济的支柱性产业。随着社会分工的更加细化，物业管理也将从房地产开发业中分离出来，物业管理与房地产开发分业经营是生产力发展的必然结果。随着南昌市房地产开发的迅速发展，物业的规模越来越大。同时，政府、企事业单位等社会后勤也将更多进入物业管理市场；物业管理企业之间的市场竞争，大批物管企业进入市场，都将推动物业管理的分业经营。南昌市物业管理已逐步形成分业经营的趋势。

　　建立合理收费机制

　　2004年1月1日起，建设部《物业服务收费管理办法》开始实施，明确规定物业服务收费应当区分不同的物业性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。南昌市从今年开始，将贯彻执行江西省有关规定，将物业服务标准分为四个等级，目前多层住宅指导价为：一级0．61－0．90元／平方米，二级0．41－0．60元／平方米，三级0．21－0．40元／平方米，四级0．10－0．20元／平方米。物业管理企业与业主可结合政府指导价，根据不同的服务内容采用合同方式协商确定物业管理服务费，做到质价相符，明白消费。

　　行业自治凸显效应

　　去年11月南昌市物业管理协会成立，标志着南昌市物业管理工作进入了一个崭新的阶段。协会与政府职能部门一起，制定和健全行业相关政策、法规和自律措施，也将开展对行业重点课题的调研，促进行业问题的系统解决。

　　协会作为政府与物管企业之间的桥梁和纽带，既要做到上传下达，又要根据市场发展需求，调整物管行业行为规范，通过加大行业自治管理力度，协助政府部门促进物业管理健康有序地发展。(据《信息日报》)