12月22日，在南昌市房地产市场形势座谈会上，该市房管局公布了《进一步搞活房地产市场若干意见的补充意见》，并将从明年1月1日起开始实施。该意见就完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度等方面制定了详细的实施办法。为了让广大读者进一步理解该政策，本报记 者对此进行了专题采访。

　　今年以来，南昌市房地产市场呈现出持续、快速发展的良好态势，房地产市场投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，各项指标增幅都高于全国平均水平和同类省会城市。但是，在快速发展的过程中，一些存在的问题也日益暴露出来。住房供应结构不尽合理、商务楼增长过快、交易税费仍显偏高、房贷政策压力初显等四大问题不容忽视。为了解决这些矛盾，进一步搞活房地产市场，“12条补充意见”孕育而生。

　　增加中低价房供应量

　　市场供应结构与需求结构相适应，是保持房地产市场持续健康发展的重点。影响住房供应结构的源头因素在于土地供应结构和规划控制条件，因此，调整住房供应结构，增加中低价位普通住房供应量，应从土地供应、规划审批等源头抓起。

　　目前市场上中高档、大户型商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少。据统计，今年1－11月，全市市区批准预售的商品住宅为233万平方米，均价在3000元／平方米以上的高价商品房占总量的41％，而均价在2000元／平方米以下的仅占总量的12．3％。

　　从南昌市商品房销售市场分析，由于土地成本较高及规划条件限制等原因，目前该市均价在3000元／平方米以上的高价商品住房主要是分布在东湖、西湖、青云谱等老城区的高层住宅和近郊的部分独立及联排别墅中，而均价在2000元／平方米以下低价商品住房主要是近郊和新区的多层住宅。因此，为增加中低价普通商品住房供应，使住房价格与大多数居民家庭的支付能力相适应，《补充意见》提出对商品住房用地一律实行公开出让，并按年度实施宏观调控。每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利、基础设施、生活配套较完善、适宜居住等条件。

　　住房供应要占80％以上

　　今年上半年商品住宅销售占商品房销售总量的比重，全国平均为89％，而南昌市仅为77％，商品住宅比重偏低，商务楼等非住宅增长过快。商铺、写字楼的快速增长对促进该市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。为此，《补充意见》提出大力调控供应结构。进一步优化、细化商品住房建设的规划管理，制定住房发展中长期规划，科学严格制定商品住房的规划指标。商品住房的供应量应占当年商品房供应总量的80％以上。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。

　　鼓励建设普通商品房

　　为控制中低价普通商品房的建设成本，鼓励开发商建造中低价位普通商品住房，《补充意见》提出完善普通商品住房供应政策，努力降低建设成本。鼓励建设中低价位、较小户型的普通商品住房。对单套建筑面积控制在120平方米以内，销售均价低于2000元／平方米的普通住房建设项目实行建设规费减半征收。销售均价由市房管部门每年核定一次并对外公布。鼓励企业应用先进适用的建筑技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。

　　“熟地”出让

　　对城市土地进行“熟地”出让，首先可以获取最大的土地出让价值，实现城市土地收益最大化；其次，“熟地”出让可以保证出让土地项目按照规划标准进行建设；再次，开发商拿到“五通一平”的“熟地”，可以免去前期开发所需的大量精力，大大缩短建设周期。这既解决了招商引资中签约地块因拆迁问题不能按时交付使用的顽症，也消除了开发商买到地块后因拆迁成本升高而要求更改规划条件的弊端，提高了土地出让和拆迁进程中的透明度。

　　目前，房屋拆迁是房地产开发环节中最困难的一步，面广量大，直接面对大量的被拆迁人，作为企业的开发商要实施房屋拆迁更是困难重重。根据此种情况，《补充意见》提出在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。对拟公开出让的在城市规划区范围内的农村集体土地，先由国土部门实施征用，委托相关部门完成“五通一平”，将农村集体所有制土地转为城市国有土地。之后一律由市国土部门以招标、挂牌或拍卖的方式公开出让。

　　降低税费

　　今年3月南昌市政府出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》，在降低房屋入市门槛、减少税费等方面作了突破性规定，文件出台后效果明显，购房者负担明显减轻，房地产交易量迅速增大，契税收入大幅增长。1－11月份全市市区商品房交易面积较去年同期增长了82．30％，超出去年全年商品房交易面积85万平方米；全市存量房交易面积同比增长71．50％，超出2002年全年存量房交易面积37万平方米；全市房屋交易提供的契税收入近1．5亿元，比上年同期增长近1倍。实践证明，税费标准越低，购房者负担越轻，房地产市场越活，财政税收越多。为进一步刺激和引导住房消费，《补充意见》提出从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前该市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。此办法预计在2004年1月1日起开始实施。

　　完善廉租房制度

　　今年根据市委、市政府关于建立和推行廉租住房制度的工作部署，南昌市于今年6月在东湖、西湖、青云谱区的4个街办进行了廉租住房工作试点，确定首批53户廉租家庭。年底前将对全市“双困户”，即生活困难户（享受低保）、住房困难户（人均使用面积6平方米以下）的家庭共580余户实施廉租住房租金配租。

　　南昌市廉租住房试点工作主要存在两大问题，一是缺乏稳定的资金来源渠道，二是廉租房房源紧缺。《补充意见》提出每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。此举在全国尚属首次，采取此办法，一方面可以解决廉租房房源不足的问题，另一方面可以起到进一步搞活和调控二手房市场，进而拉动商品房销售的作用。

　　从明年起，用2－3年时间，对人均住房使用面积低于7平方米的“双困”家庭逐步实行廉租住房制度。廉租住房以租金配租为主，实物配租和租金核减为辅。廉租住房的配租标准按每月每平方米使用面积10元实行。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50％由市财政在住房专项资金中支付，50％从住房公积金增值收益中拨付。建立预警预报体系年底前建立起房地产信息系统和预警预报体系。

　　市政府成立专门的领导小组，定期公布房地产开发土地供应量、房屋报建量、在建房屋结构比例、商品房、二手房销售量及价格走势、信贷发放量、城镇居民收入水平等相关信息，引导房地产市场健康持续发展。(据《信息日报》）